[화담일보 = 김유담기자] 임차인이 전세 보증금 상당액을 주택도시보증공사(HUG)에 맡기고 임대인은 매월 약정 수익을 받는 ‘전월세 안심신탁’이 첫 임대인 모집을 시작했다. 임대인에게 지급하는 첫 모집 약정 수익률은 세전 연 4.35%이며, 임차인은 계약이 끝나면 HUG에서 예치금을 직접 돌려받는 구조다.
동아일보에 따르면 국토교통부와 HUG는 11월 4일 전월세 안심신탁 임대인 모집 공고를 냈다고 밝혔다. 8·13 주택 공급 대책의 후속 조치로, 임대인은 공고 당일부터 HUG 안심전세포털에서 온라인으로 신청할 수 있다. 주택 소재지와 관계없이 전국 HUG 지사를 방문해 신청하는 것도 가능하다. 임차인 입주는 2027년 1월부터 순차적으로 진행된다.
사업은 임대인과 HUG, 임차인이 3자 계약을 맺는 방식으로 운영된다. 임차인이 보증금 상당액을 예치하면 HUG가 자금을 운용해 임대인에게 매월 약정한 수익을 지급한다. 임대인의 채무로 주택이 압류되거나 경매에 넘어가더라도 예치금은 보호된다. 보증금 반환을 HUG가 직접 맡는 구조를 통해 임차인의 반환 불안을 줄이고, 임대인도 월세 연체 우려를 덜 수 있도록 설계됐다.
예치금이 3억원이면 임대인이 받는 금액은 세전 기준 매월 108만7500원이다. 약정 수익률 4.35%는 HUG가 비교 기준으로 제시한 전국 아파트 전월세전환율 5.4%보다 1.05%포인트 낮다. 정부는 세제 혜택과 공실 기간 수익 지원 등을 통해 이 차이를 보완할 수 있다고 보고 있다.
세제 지원으로는 임대인의 월 수익에 부과되는 소득세·법인세를 절반 감면하고, 감면액에 따라붙는 농어촌특별세도 면제할 예정이다. 일정 요건을 갖춘 주택연금 가입자가 안심신탁으로 주택을 임대하고 규제 지역에서 지방으로 이주하면 주택연금과 월 수익을 함께 받을 수 있도록 한다. 예치금 마련을 위한 전용 전세대출도 지원할 계획이다.
공실 기간 지원에는 후속 계약 조건이 붙는다. 기존 계약이 끝난 뒤 다음 임차인과도 안심신탁 계약을 맺으면 HUG가 후속 임차인 입주 후 최대 2개월까지 공실 기간 수익을 지원한다. 단순히 주택이 비어 있다는 이유만으로 지원하는 방식과는 구분된다.
대상 주택은 집값이 20억원 이하이고 선순위 부채비율이 집값의 80% 이하여야 한다. 임차인이 맡기는 예치금도 적정 전세 시세 이내로 제한된다. 보증금 외에 별도 월세를 내는 준전세형도 가능하지만, 월세가 예치금의 240분의 1 미만이어야 한다.
임대인과 임차인에게 소득·자산 제한은 두지 않는다. 다만 세금 체납 등의 이력이 있으면 가입이 제한될 수 있다. 안심신탁 계약에도 주택임대차보호법이 그대로 적용되므로 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 임대료 인상률은 5%로 제한된다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 보증금을 안전하게 맡길 장치를 마련했다는 점에 의미를 부여했다. 다만 수익률이 두드러지지 않고 중간 인출에도 제약이 있어 임대인의 참여 정도는 지켜봐야 한다고 평가했다. 운용 손실이 발생할 경우 HUG가 재정 부담을 떠안을 가능성도 지적했다.
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