서현진 전셋집 최근 경매에서 25억5890만원에 낙찰
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[서울=이진형 기자] 전세보증금을 돌려받지 못한 배우 서현진의 서울 강남구 청담동 빌라가 25억원대에 낙찰되면서 전세금 회수 문제가 다시 주목받고 있다. 보증금 26억2500만원보다 낮은 가격에 매각됐지만, 낙찰가와 보증금의 차액만으로 실제 손실을 단정할 수는 없다. 경매 비용과 선순위 권리, 배당 순위, 임차인의 대항력 등 법적 관계를 함께 살펴야 하기 때문이다.
이번 사례는 전세권 설정과 임차권등기 등 임차인의 권리를 지키는 제도가 어떤 역할을 하는지 보여준다. 다만 이러한 제도가 보증금 전액 반환을 보장하는 것은 아니다. 전세보증금 미반환 상황에 놓였을 때 어떤 권리를 확보해야 하고, 경매가 진행되면 실제로 얼마를 돌려받을 수 있을까.
서현진 청담동 빌라 25억5890만원 낙찰…보증금보다 6610만원 낮아
서현진은 2020년 서울 강남구 청담동의 한 다세대주택을 보증금 25억원에 전세 계약하고 전세권을 설정했다. 2022년 계약을 연장하면서 보증금은 26억2500만원으로 늘었다.
그러나 2024년 4월 계약이 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받지 못했다. 같은 해 9월 임차권등기를 마친 뒤 강제경매 절차를 진행했다.
해당 주택의 감정가는 28억7363만원이었다. 경매가 진행되는 동안 응찰자가 없어 세 차례 유찰됐고, 최저매각가격은 14억7129만원까지 내려갔다. 이후 집주인의 파산 절차 등을 거쳐 경매가 재개됐으며, 2026년 10월 6일 25억5890만원에 낙찰됐다. 응찰자는 1명이었다.
낙찰가는 보증금보다 6610만원 낮다. 그러나 이를 곧바로 최종 손실액으로 볼 수는 없다. 낙찰대금에서 실제로 얼마가 배당되는지, 다른 채권자가 있는지, 미회수 보증금에 대해 낙찰자가 부담하는 부분이 있는지 등을 확인해야 하기 때문이다.
특히 경매는 낙찰로 끝나지 않는다. 법원의 매각허가 결정과 대금 납부, 배당 절차가 이어진다. 최종 회수액은 이러한 절차와 권리관계가 확인된 뒤 판단할 수 있다.
전세권·확정일자·임차권등기, 무엇이 다를까
전세보증금을 보호하는 제도는 이름이 비슷해 혼동하기 쉽지만, 적용 요건과 목적이 다르다. 전세권은 계약 단계에서 등기하는 물권이고, 확정일자는 주택임대차보호법상 우선변제권을 확보하기 위한 요건 중 하나다. 임차권등기명령은 계약이 끝났는데도 보증금을 받지 못한 임차인이 이사를 하면서 기존 권리를 유지할 수 있도록 하는 제도다.
1. 전세권 설정…계약 단계에서 등기하는 권리
전세권은 민법상 물권으로, 부동산 등기부에 전세권자의 권리와 전세금을 기록하는 방식이다. 일반적으로 임대인의 협조를 받아 설정등기를 진행하며, 임차인이 전입신고를 하기 어려운 경우 등 특정 상황에서 고려할 수 있다.
전세권은 등기 순위가 중요하다. 먼저 설정된 근저당권 등 다른 권리가 있다면 전세권을 설정했다는 이유만으로 그보다 앞선 순위를 확보하는 것은 아니다.
전세권자는 법정 요건에 따라 전세권에 기초한 경매를 신청할 수 있다는 장점이 있다. 다만 전세권 설정만으로 모든 상황에서 보증금 전액을 회수할 수 있는 것은 아니며, 등기 대상과 권리 순위, 경매 대상 부동산의 범위를 살펴야 한다.
2. 전입신고와 확정일자…일반 임차인이 우선 확인할 기본 요건
일반적인 주택 임차인은 주택을 인도받아 실제로 점유하고 전입신고를 마치면 원칙적으로 그 다음 날부터 대항력을 갖는다. 여기에 임대차계약서의 확정일자 등 요건을 갖추면 경매·공매에서 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 확보할 수 있다.
대항력은 집주인이 바뀌더라도 임대차 관계를 주장할 수 있는 힘이다. 우선변제권은 경매 등에서 매각대금으로부터 다른 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리다.
두 권리는 관련돼 있지만 같은 의미는 아니다. 전입신고와 확정일자를 갖췄더라도 선순위 담보권이 많거나 집값이 낮으면 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있다.
3. 임차권등기명령…보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면
임차권등기명령은 임대차계약이 종료됐는데도 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 법원에 신청할 수 있는 제도다. 임차권등기를 마치면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하면서 주택을 비우고 이사할 수 있다.
중요한 것은 법원에 신청했다는 사실만으로 충분한 것이 아니라 실제 등기가 완료됐는지 확인해야 한다는 점이다. 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 먼저 이사하거나 전입을 옮기면 권리 보호에 문제가 생길 수 있다.
또한 임차권등기는 보증금을 대신 지급하는 제도가 아니다. 권리를 유지하도록 돕는 장치이므로, 보증금을 실제로 회수하려면 임대인과의 반환 협의, 지급명령이나 소송, 경매 배당 등 별도의 절차가 필요할 수 있다.
전세권과 임차권등기를 모두 해야 할까
서현진 사례에서는 전세권 설정과 임차권등기가 모두 확인된다. 그렇다면 일반 임차인도 두 가지를 모두 갖춰야 하는 것일까.
그렇지는 않다. 전세권 설정과 임차권등기는 목적과 작동 방식이 다르다. 전세권을 설정했다고 해서 모든 임대차 종료 상황에서 별도 조치가 필요 없다고 단정할 수 없고, 반대로 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인에게 전세권 설정이 언제나 필수인 것도 아니다.
일반적인 주택 임대차에서는 실제 입주와 전입신고, 확정일자를 통해 권리를 확보하는 것이 기본이다. 이후 계약 종료 시 보증금을 돌려받지 못하고 이사해야 한다면 임차권등기명령을 검토한다. 전세권 설정은 임대인의 협조와 비용이 필요하므로 보증금 규모, 전입신고 가능 여부, 등기부상 권리관계 등을 고려해 선택해야 한다.
핵심은 등기의 개수가 아니라 내 권리가 언제 발생했고, 다른 권리보다 순위가 앞서는지다.
경매로 넘어가면 보증금은 얼마나 돌려받을 수 있을까
전세보증금 회수액은 낙찰가와 보증금만 비교해서 계산할 수 없다. 경매 매각대금에서 집행비용과 법적으로 우선하는 채권 등을 처리한 뒤 배당이 이뤄지고, 임차인의 권리 순위에 따라 배당액이 달라진다.
가령 보증금이 3억원인 주택이 3억5000만원에 낙찰됐다고 해도 선순위 근저당권과 다른 우선 채권이 많다면 임차인이 전액을 회수하지 못할 수 있다. 반대로 낙찰가가 보증금보다 낮더라도 임차인의 대항력과 권리관계에 따라 미회수 보증금에 대해 낙찰자가 부담하는 부분이 발생할 수 있다.
다음은 이해를 돕기 위한 단순한 가정이다. 실제 배당액을 예측하는 계산표가 아니라, 선순위 채권이 회수액에 미치는 영향을 보여주는 예시다.
위 표는 실제 법원 배당 순위를 단순화한 예시다. 각 상황의 선순위 채권과 집행비용은 설명을 위해 가정했으며, 임차인의 권리 순위와 대항력, 배당요구 여부, 경매 대상 부동산의 범위 등에 따라 결과는 달라진다.
서현진 사례에 적용하면
서현진은 해당 부동산의 등기상 최선순위 권리자로 알려졌다. 최선순위 권리자는 경매에서 권리 순위상 우선적인 지위를 갖는 만큼, 경매 비용과 법적으로 우선 변제해야 하는 채권 등을 정산한 뒤 남은 매각대금에서 보증금을 배당받을 수 있다.
다만 최선순위 권리자라는 사실만으로 보증금 전액 회수가 확정되는 것은 아니다. 실제 배당액은 매각대금과 선순위 채권의 범위, 권리의 종류 및 배당 절차 등에 따라 달라진다.
이번 경매의 낙찰가는 25억5890만원으로, 알려진 보증금 26억2500만원보다 6610만원 낮다. 그러나 두 금액의 차이가 곧 최종 손실액을 의미하는 것은 아니다. 실제로 얼마를 회수할 수 있을지는 경매 비용과 우선 변제 채권을 정산한 뒤 배당되는 금액, 그 밖의 법적 권리관계를 확인해야 판단할 수 있다.
전세보증금 못 받았다면…실제로 해야 할 일
전세보증금을 반환받지 못한 상황에서는 당황해 집을 먼저 비우거나 구두 약속만 믿기보다, 계약 종료와 권리 보전 절차를 차례로 확인하는 것이 중요하다.
첫째, 계약 종료와 반환 요구 사실을 기록으로 남긴다. 계약 만료일과 해지 통보 시점, 보증금 반환 요구 내용을 문자나 내용증명 등으로 남겨두는 것이 좋다. 계약이 종료됐다는 사실과 반환을 요구했다는 자료는 이후 분쟁에서 중요하게 활용될 수 있다.
둘째, 등기부등본을 다시 확인한다. 계약 당시 확인한 등기부만으로는 충분하지 않다. 근저당권, 압류·가압류, 소유권 변동 등 새로운 권리관계가 생겼는지 확인해야 한다. 임대인의 말만 믿지 말고 실제 등기 내용을 살펴야 한다.
셋째, 보증금을 받기 전에 무작정 이사하지 않는다. 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 검토한다. 신청만 해놓고 바로 이사하기보다는 실제 등기가 완료됐는지 확인한 뒤 움직이는 것이 안전하다.
넷째, 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관에 즉시 문의한다. 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF) 등 보증기관의 반환보증은 가입 여부와 상품 약관, 보증사고 요건에 따라 청구할 수 있다. 계약 종료, 반환 요구, 임차권등기 등 필요한 절차와 서류를 보증기관에 확인해야 한다. 가입했다고 해서 모든 상황에서 자동으로 지급되는 것은 아니다.
다섯째, 반환이 계속 지연되면 법적 절차를 검토한다. 지급명령이나 보증금 반환청구소송으로 집행권원을 확보하고, 요건을 갖춘 경우 강제경매를 신청할 수 있다. 이미 경매가 진행 중이라면 배당요구 종기와 배당요구 필요 여부를 확인해야 한다. 절차와 기한을 놓치면 회수에 불리해질 수 있으므로 법률구조기관이나 변호사 등에게 권리관계를 확인하는 것이 좋다.
전세사기 피해자로 인정받으면 지원을 받을 수 있을까
보증금을 돌려받지 못했다고 해서 모든 사례가 자동으로 법률상 전세사기 피해자로 인정되는 것은 아니다. 피해자 결정에는 특별법에서 정한 요건과 심사 절차가 적용된다. 피해자 인정 여부에 따라 경·공매 관련 지원이나 금융·주거 지원 등 이용 가능한 제도가 달라질 수 있다.
따라서 보증금 미반환이 발생하면 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 등기부등본, 임대인과 주고받은 연락, 반환 요구 자료 등을 정리해 두는 것이 좋다. 피해자 인정 신청 가능 여부와 지원 내용은 공식 안내를 통해 확인해야 한다.
전세보증금 반환 문제는 민사상 채무불이행과 사기 피해가 겹칠 수 있지만, 두 개념은 동일하지 않다. 임대인이 보증금을 반환하지 못했다는 사실만으로 곧바로 형사상 사기가 성립하는 것은 아니며, 계약 당시 기망 행위 등 구체적인 사정에 따라 판단된다.
전세보증금 보호, 계약 전 확인이 가장 중요
전세권 설정과 임차권등기는 보증금 위험에 대응하는 데 도움이 되지만, 이미 부족한 주택 가치나 선순위 채권을 없애 주지는 않는다. 계약 전에 등기부등본과 선순위 권리, 주택의 실제 가치, 임대인의 반환 능력을 살피고, 가입 가능한 경우 전세보증금반환보증을 검토하는 것이 중요하다.
계약 종료 후에는 보증금을 받기 전에 권리를 잃을 수 있는 행동을 피하고, 이사가 불가피하다면 임차권등기 등 필요한 절차를 확인해야 한다. 경매가 시작된 뒤에는 낙찰가만 볼 것이 아니라 배당 순위와 대항력, 배당요구 여부를 함께 살펴야 한다.
서현진의 사례가 보여주는 점도 같다. 전세권과 임차권등기는 보증금을 지키기 위한 중요한 장치지만, 회수액은 결국 주택의 매각대금과 권리관계에 따라 달라진다. 전세금을 안전하게 지키려면 계약 전 권리 확인부터 반환 지연 시 대응까지 각 단계에서 자신의 권리를 정확히 이해하는 것이 필요하다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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