국토부, 거래량 감소·매물 증가 근거로 "강남권 주택시장 하향 안정세" 자평
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[서울=이진형 기자] 정부가 강남·서초 등 서울 동남권 주요 지역 아파트값의 하락세 지속과 매물 누적, 공급 선행지표 개선 등을 근거로 주택시장이 하향 안정 국면에 접어들었다는 진단을 내놓았다.
18일 국토교통부에 따르면, 한국부동산원 집계 기준 서울 강남구와 서초구의 아파트 매매가격은 10주 연속 하락세를 기록 중이다. 9월 기준 아파트 매매가격 변동률은 강남구 -1.65%, 서초구 -1.25%, 송파구 -0.45%로 강남 3구 전반에서 조정 양상이 이어졌다.
거래량 감소와 매물 증가세도 뚜렷하다. 서울 아파트 매매거래량은 지난 5월 8,900건에서 6월 7,700건, 7월 6,600건, 8월 4,600건으로 석 달 연속 하락 곡선을 그렸다. 반면 매매 시장에 나온 매물은 최근 약 7만 4,000건으로 올해 초(5만 7,000건) 대비 30% 증가해 가격 하락의 여건을 조성하고 있다. 토지거래허가구역 지정 등에 따른 투기 수요 억제로 서울 아파트 갭투자 비중도 지난해 10월 37.9%에서 올해 8월 6.1%로 축소됐다.
국토부는 최근 6개월(3~8월) 서울 주택 인허가가 3만 6,000호로 전년 동기 대비 74% 늘어나는 등 공급 선행지표가 개선된 데다, 2028년부터 3기 신도시 입주 물량이 본격화되면 중장기 수급 여건이 크게 안정될 것으로 전망했다.
현장 반응은 대조적… 대형 급매 하락 vs 초소형 '신고가' 속출로 시장 분화
하지만 정부의 이 같은 평가에 대해 부동산 거래 현장에서는 '착시 효과'라는 지적이 나온다. 거래 절벽 속에서 일부 초고가 대형 아파트의 급매 거래가 전체 가격 지수를 끌어내리고 있을 뿐, 초소형 아파트와 실거주 수요가 몰리는 주택형에서는 여전히 신고가가 속출하고 있기 때문이다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난달 강남 3구에서 거래된 전용면적 40㎡ 이하 초소형 아파트의 평균 거래금액은 9억 1,427만 원으로 전월(6억 6,100만 원) 대비 38.3% 상승했다.
실제로 송파구 잠실동 '리센츠' 전용 27㎡(8평형)는 지난달 19억 5,000만 원에 매매되어 불과 열흘 만에 4억 5,000만 원 뛴 최고가를 경신했다. 강남구 수서동 '까치마을' 전용 34㎡ 역시 15억 5,000만 원에 팔리며 신고가를 썼다.
반면 대형 평형에서는 고강도 대출 규제와 보유세 부담 여파로 수억 원 이상 떨어진 급매 거래가 체결됐다. 강남구 압구정동 '현대8차' 전용 107㎡는 직전 거래가(57억 원)보다 8억 원 낮은 49억 원에 거래됐다. 강남권 안에서도 대형은 누르고 소형은 오르는 양극화 현상이 뚜렷해진 셈이다.
"일부 급매로 시장 하락 일반화 경계해야"… 면적별·가격대별 격차 고착화
부동산 전문가들은 대출 한도 축소와 금리 수준 유지 등 금융 여건 변화가 강남권 내부의 수요를 면적별로 분화시키고 있다고 분석한다. 자금 부담이 커진 매수자들이 면적을 줄여서라도 강남권 입지에 진입하려는 성향이 강해지면서 소형 아파트 가격을 받치고 있다는 설명이다.
전문가들은 거래량이 극도로 줄어든 상황에서 나온 일부 대형 급매 거래 결과를 바탕으로 시장 전반이 하향 안정세로 돌아섰다고 단정하기는 어렵다고 제언한다.
부동산 자산관리 관계자는 "강남권은 전체 거래량이 적어 특정 초고가 단지의 급매물이 통계에 착시를 불러일으킬 가능성이 있다"며 "평형을 줄여 상급지로 진입하려는 대기 수요가 여전한 만큼, 단순 지수 하락만으로 집값이 완전히 안정을 찾았다고 판단하기보다는 면적별·지역별 수급 격차를 면밀히 따져볼 필요가 있다"고 평가했다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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