정부가 최근 경기 고양 창릉 등 수도권에서 사전청약과 본청약을 진행한 공공분양주택 약 1만1000가구를 대상으로 만기 최장 40년, 연 1.9~3.0% 고정금리 전용 모기지를 적용하기로 했다. 이번 조치는 ‘뉴홈’ 브랜드를 통해 분양된 주택에 대한 금융 지원 확대 차원이다.
뉴홈은 2022년 10월 정부가 도입한 공공분양 주택 브랜드로, 시세의 70% 이하 가격에 공급하는 대신 시세 차익의 30%를 공공에 환수하는 구조다. 정부는 초기 홍보 과정에서 기존 정책대출 대비 낮은 금리로 전용 모기지를 제공한다고 강조해 수요를 모았다. 그러나 실질 적용 금리와 조건이 당시 안내된 내용과 차이가 있다는 지적이 이어졌다.
논란은 사전청약 당시 금리 안내 방식에서 비롯됐다. 2022년과 2023년 공고문에서는 디딤돌대출 금리를 기준으로 한 우대금리가 부각되면서, 실제 정책대출 금리와 괴리가 발생했다. 이에 정부는 대출 한도 5억원, 담보인정비율(LTV, 주택담보인정비율) 80%, 총부채원리금상환비율(DSR) 미적용 등 조건을 제시하며 보완에 나섰다. 하지만 금리와 만기는 신청 시점 기준으로 유지하겠다고 공지했다가 한 달 만에 고정금리로 전환해 정책의 일관성이 흔들렸다.
적용 대상도 확대되면서 논란이 커졌다. 사전청약 피해자에 한정해야 한다는 원칙을 벗어나 본청약 당첨자 약 2000가구까지 지원 대상에 포함했다. 정부는 동일 단지 내 차등 지원으로 발생할 수 있는 혼란을 방지하기 위한 결정이라고 설명했으나, ‘선별 구제’ 원칙이 무너졌다는 비판이 나오고 있다. 이번 정책대출에 투입되는 재원 규모는 2조~3조원에 이를 것으로 추산된다.
이번 사안은 사전청약 제도의 구조적 한계를 다시 한번 보여줬다. 사전청약은 분양가와 대출 조건이 확정되지 않은 상태에서 입주를 예약하는 제도로, 불확실성이 내재한다. 그럼에도 확정된 혜택처럼 홍보가 이뤄지면서 수요자의 기대가 과도하게 커졌고, 이후 이를 보완하는 과정에서 정책 신뢰성이 약화됐다.
주택도시기금은 무주택 서민의 청약통장 납입금과 국민주택채권 등 공적 자금으로 조성된다. 하지만 기준과 원칙이 불분명한 상황에서 대규모 자금이 투입되는 점은 적절성 논란을 낳는다. 현재 기금의 가용 여유 자금은 13조~15조원 사이로 감소하는 추세다. 향후 행정 실패로 인한 재정 부담이 반복되지 않도록 엄격하고 일관된 운용 기준이 필요하다.
관계자는 “정책의 일관성과 공적 기금의 효율적 운용을 위해 기준을 명확히 하고 신뢰 회복에 힘써야 한다”고 밝혔다.
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