올해 서울 외곽지를 중심으로 아파트값이 크게 오르면서 내년 종합부동산세(종부세) 과세 영향권에 새로 들어설 수 있는 주택이 많아질 것으로 분석됐다. 강남 3구와 마용성 같은 핵심지를 넘어 강동·구로·성북·은평·중랑구 등 외곽에서도 과세 대상이 늘 수 있다는 관측이다.
13일 국토교통부의 2026년 공동주택 공시가격 원자료를 분석한 결과, 서울에서 공시가격이 12억 원 초과~14억 원 이하인 공동주택은 9만2584호였다. 강남 3구를 뺀 지역이 6만1423호로 66.3%를 차지했다. 강동구(1만1008호), 성동구(1만246호), 마포구(8175호)에 많았고, 영등포구(3467호), 동대문구(1067호), 구로구(557호), 성북구(186호) 등 외곽에도 분포했다. 은평구와 중랑구에도 각각 19호, 12호가 있었다.
한국부동산원에 따르면 올해 서울 아파트 매매가격은 지난 9일 기준 누적 8.88% 올라 지난해 같은 기간(7.27%)을 웃돌았다. 성북구(17.36%), 구로구(13.59%), 동대문구(13.37%), 중랑구(12.06%) 등 외곽은 두 자릿수 상승률을 보였다. 올해 상승분이 내년 공시가격에 반영되면 현재 12억~14억 원 구간 일부 주택이 종부세 과세 기준인 14억 원을 넘을 수 있다. 현재 서울에서 공시가격 14억 원을 넘는 공동주택은 32만1831호이며 66.5%가 강남 3구에 몰려 있다.
과거에도 집값 상승과 세제 강화가 맞물리면 납세자가 급증했다. 노무현 정부 때 개인 종부세 납부자는 2005년 6만2089명에서 2007년 46만5529명으로 7배 이상 늘었고, 문재인 정부에서도 2017년 33만여 명에서 2022년 약 120만 명으로 3.6배 증가했다.
내년부터는 비거주 1주택자가 차등 과세를 받아 보유세 부담이 더 커질 것으로 보인다. 정부가 국회에 제출한 8·3 세제개편 수정안은 종부세 기본공제액을 실거주 14억 원, 비거주 12억 원으로 정했다. 우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원에 의뢰해 비거주 1주택자 보유세(세 부담 상한 150%)를 모의 산출한 결과, 은마아파트 국민평형은 내년 공시가격을 31억 원으로 추정할 때 보유세가 올해보다 56.3% 늘어난 1569만 원이었다. 마포래미안푸르지오 국평은 공시가격 20억2000만 원 기준 605만 원(45.4%↑), 래미안힐스테이트고덕 국평은 15억6000만 원 기준 337만 원(31.2%↑)으로 추산됐다. 다만 이는 가정에 따른 모의 계산이며, 실제 공시가격과 세제 확정안에 따라 달라질 수 있다.
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