생애최초 주택구입, 오피스텔 먼저 사도 될까?
월세 부담과 내 집 마련 사이, 첫 부동산 선택이 미래의 자산설계를 바꾼다
최근 지인들과 여행을 떠나던 길이었다. 차 안에서 자연스럽게 자녀의 주거 문제가 화제로 올랐다. 사회생활을 시작한 자녀가 매달 월세를 내고 있는데, 차라리 작은 오피스텔이라도 구입하는 것이 낫지 않겠느냐는 이야기였다.
부모 입장에서는 충분히 고민할 만한 문제다. 매달 사라지는 월세가 아깝고, 조금이라도 일찍 자녀 명의의 부동산을 마련해 주고 싶은 마음도 있다. 그러나 필자가 먼저 확인하고 싶은 것은 오피스텔의 가격보다 자녀의 향후 주거계획이다.
오피스텔은 아파트보다 가격이 낮다고 해서 반드시 유리한 첫 부동산이 되는 것은 아니다.
첫 번째로 살펴볼 것은 생애최초 주택구입 혜택이다. 오피스텔은 건축법상 일반적인 주택과 구분되는 업무시설이다. 그렇다고 모든 제도에서 주택이 아니라고 판단하는 것도 아니다.
특히 2026년 8월 정부는 생애최초 취득세 감면 대상을 주거용 오피스텔까지 확대하는 지방세제 개편안을 발표했다. 일정 요건의 소형 오피스텔 등을 보유했다가 처분한 경우에도 향후 주택 취득 시 감면 기회를 부여하는 내용이 포함됐다. 다만 발표된 개편안과 실제 시행 중인 법률은 구분해야 한다. 계약 시점에 적용되는 규정부터 확인해야 하는 이유다.
두 번째는 주택 수 판단이다. 오피스텔은 취득세, 양도소득세, 청약 등 제도에 따라 판단 기준이 다르다. 특히 주거용으로 사용한 오피스텔은 양도소득세에서 주택으로 판단될 수 있으며, 향후 다른 주택을 처분할 때 비과세 여부에도 영향을 줄 수 있다.
반대로 아파트 청약에서는 오피스텔 소유만으로 주택을 소유한 것으로 보지 않는 것이 일반적이다. 그러나 정책대출이나 각종 지원제도는 별도의 자격요건을 두고 있으므로 무주택 자격이 모든 제도에서 동일하게 유지된다고 생각해서는 안 된다.
세 번째는 실제 비용이다. 월세와 대출이자만 비교해서는 정확한 판단을 내리기 어렵다. 취득세와 등기비용, 대출이자, 관리비, 보유세, 향후 매각비용까지 고려해야 한다. 특히 오피스텔은 같은 지역의 아파트와 환금성이나 가격 변동 양상이 다를 수 있어 매도 가능성도 검토해야 한다.
부모가 자녀의 구입자금을 지원하는 경우에는 또 다른 문제가 있다. 지원금이 증여인지 대여인지, 자금 출처를 어떻게 설명할 것인지, 향후 상환계획은 현실적인지 확인해야 한다. 가족 간 자금거래라고 해서 세무상 검토가 생략되는 것은 아니다.
필자는 첫 부동산을 선택할 때 세 가지 질문을 권한다. 앞으로 몇 년 동안 거주할 것인가. 이후 아파트를 구입할 계획이 있는가. 그때 지금의 오피스텔을 원하는 시기에 매도할 수 있는가.
오피스텔 매수 자체가 잘못된 선택은 아니다. 장기간 거주할 계획이고 총비용과 향후 처분 가능성까지 검토했다면 합리적인 선택이 될 수 있다. 그러나 단순히 월세가 아깝다는 이유만으로 서둘러 매수하는 것은 경계해야 한다.
첫 부동산의 목적은 소유 자체가 아니라 다음 선택의 가능성을 넓히는 데 있어야 한다.
부동산은 사고파는 것이 아니라 설계하는 것이다. 생애최초 구입일수록 지금의 가격뿐 아니라 5년 뒤, 10년 뒤의 주거계획까지 함께 살펴야 한다.
부엣쌤 이은희 | 시니어 부동산 자산설계사 · 공인중개사
『부동산은 사고파는 것이 아니라 설계하는 것이다』 저자.
중장년·시니어의 부동산 보유, 매각, 이전과 자산재편을 중심으로 부동산 자산설계 및 실무 상담을 진행하고 있다.
문의(부엣쌤 이은희 공인중개사 부동산자산설계사): 010-7568-1670
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